Dok prosječan građanin Crne Gore sve teže dolazi do svog stambenog kvadrata, tržište nekretnina u zemlji bilježi istorijske maksimume - cijene rastu brže nego u Evropskoj uniji, a potražnja, uprkos inflaciji i zaduženosti, ne jenjava.
Prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji u našoj zemlji premašila je 2.000 eura. U glavnom gradu kvadrat je u prvom tromjesečju ove godine koštao u prosjeku 2.066 eura, dok je na primorju ta brojka dostigla čak 2.328 eura. Rastu i cijene placeva, kako u gradskim, tako i u ruralnim područjima. Kirije prate isti trend.
Za Portal Analitika, predsjednica Društva statističara i demografa Crne Gore, Gordana Radojević i agentica za nekretnine Slavica Popović govore o uzrocima drastičnog poskupljenja cijena nekretnina, o ulozi stranaca, tome Koliko bi ovakvo stanje na tržištu moglo da traje, ali i da ugrozi ekonomsku stabilnost države.
Kvadrat sve skuplji
„U Crnoj Gori je od 2019. do danas cijena kvadrata stana u novogradnji porasla sa 1.113 na 2.158 eura, što predstavlja povećanje od čak 95%. Ovaj rast cijena nije ograničen samo na Podgoricu i primorski region, već je zabilježen i na sjeveru zemlje, gdje su cijene porasle za 59%. U poređenju sa EU, cijene stanova u Crnoj Gori rastu dvostruko brže, što jasno ukazuje da ih dominantno diktiraju unutrašnji faktori”, ukazuje Radojević.
Navodi i da rast cijena prati i snažan ekonomski i demografski pritisak.
„Sve veći broj stranaca koji dolaze i naseljavaju se u Crnoj Gori, zajedno sa rastom prosječne neto zarade domaćeg stanovništva za 95%, stvorili su snažan pritisak na tržište nekretnina. Dodatno, kreditno zaduženje stanovništva poraslo je za 56% u odnosu na kraj 2019. godine, što utiče na potražnju i cijene”, kaže Radojević
Velika potražnja, veliki troškovi
Popović ističe da rast cijena uzrokuje i rast građevinskih troškova, ali i neprestana potražnja zbog znatnog priliv stranaca.
„Velika potražnja uzrokuje i skok cijena. I ekonomska situacija je takva da troškovi života uopšte rastu, pa je negdje i očekivano da i cijene stanova budu visočije“, kaže Popović i napominje da je teško prognozirati kada se može očekivati pad cijena.
Radojević ukazuje da su tokom prethodnih godina rasle i cjene rada u građevinarstvu, pa je, kako navodi, i to jedan od faktora rasta cijena nekretnina.
“Fiskalna reforma Evropa sad povećala je bruto zarade u ovom sektoru za 75%, sa 667 na 1.172 eura, što je značajno uticalo na rast troškova gradnje i dodatno gurnulo cijene stanova naviše”, pojašnjava Radojević.
Stanovi zjape prazni
Posebno zabrinjavajući podatak odnosi se na strukturu korišćenja stambenog fonda, jer se, kako napominje Radojević, stanovi u znatnoj mjeri kupuju kao investicija i ne služe primarno za stanovanje.
„Paradoksalno je to što zvanična statistika pokazuje da je čak 40% stambenog fonda (od ukupno 392.909 stanova) prazno ili se koristi samo sezonski. To znači da pritisak na cijene nije zasnovan na osnovnim potrebama za stanovanjem, već prije svega na investicionoj potražnji i želji za kupovinom 'druge nekretnine' ili profita kroz izdavanje“, pojašnjava Radojević.
Rast kirija, kako navodi, potvrđuje ovaj trend.
„Prosječna renta porasla je za čak 73%, sa 250 eura za jednosoban stan prije pandemije na oko 430 eura danas. Taj rast cijena stanarina najveći je u regionu i u EU“, naglašava ona.
U nekretnine ide više od 50% stranih ulaganja
U situaciji kada većina građana ne može da priušti stan po trenutnim cijenama, dok potražnja i dalje ne jenjava, Radojević ukazuje da je od 2021. u Crnoj Gori primjetan snažan trend rasta udjela ulaganja stranaca u kupovinu nekretnina unutar ukupnih stranih direktnih investicija.
“Dok je 2019. godine taj udio bio 23%, već 2021. godine porastao je na 30%, a od 2023. godine prelazi 50%. U prva tri mjeseca ove godine, 54% ukupnih stranih investicija i dalje ide na kupovinu stanova i kuća“, navodi Radojević.
Ovi podaci, kako naglašava, ukazuju da Crna Gora sve više postaje destinacija za investicije u nekretnine, dok se interesovanje za ulaganja u druge sektore smanjuje.
Upozorava i na posljedice.
“Takva struktura stranih ulaganja može imati dugoročne posljedice po strukturu naše ekonomije, jer pojačava potražnju i cijene na tržištu stanova, a istovremeno ograničava diverzifikaciju ekonomije i razvoj drugih djelatnosti. Važno je da se ovaj trend posmatra i u svijetlu već izražene zavisnosti naše ekonomske aktivnosti od stranog kapitala”, ističe Radojvić.
Paradoksalno je to što statistika pokazuje da je 40% stambenog fonda (od ukupno 392.909 stanova) prazno ili se koristi samo sezonski
Navodi i podatke CBCG, prema kojim neto međunarodna investiciona pozicija Crne Gore dostigla nivo od -8,1 milijardu eura ili -112% BDP-a, što nas, kaže, svrstava odmah iza Grčke kao drugu najzaduženiju ekonomiju u EU i regionu u odnosu na strane investitore (-137% BDP-a).
I Popović ukazuje da su strani državljani i te kako bitan faktor na crnogorskom tržištu nekretnina.
“Strani državljani su izuzetno prisutni na samom tržištu i moglo bi se reći da u velikoj mjeri kupuju i iznajmljuju nekretnine. Različiti su ciljevi kupovine, nerijetko otvaraju svoje poslove, pokreću nove objekte i slično”, pojašnjava ona.
Cijene variraju po regijama, Podgorica prednjači
Agentica za nekretnine ukazuje da se razlike u cijenama i potražnji oslikavaju i kroz regionalne specifičnosti.
„Najjeftiniji kvadrat stana je u sjevernoj regiji, a najskuplji u južnoj. Što se tiče centralne regije, prvenstveno Podgorice, gdje mi poslujemo, cijena kvadrata zavisi od lokacije, ali prosjek je 2.200 eura“, kaže Popović.
Evidentan je i rast cijena zakupa u gotovo svim urbanim sredinama, a sagovornica Analitike ukazuje da je rentiranja stanova najviše upravo u glavnom gradu.
„Kirije su najskuplje u Podgorici, jer glavni grad vuče sa sobom i velike cijene života uopšte, a samim tim i stanova”, smatra ona.
Sezonsko izdavanje, kaže, dominira na primorju, iako raste i interesovanje za sjever.
„Tokom turističke sezone, stanovi se izdaju najviše u primorskim gradovima, ali se sve češće koriste i u sjevernim opštinama”, ukazuje Popović.
Mladi rijetko kupci, iako krediti rastu
Prema podacima CBCG, banke su u prva tri mjeseca ove godine odobrile stambene kredite u vrijednosti od 49 miliona eura, u poređenju sa 26 miliona u istom periodu prošle godine.
Uprkos tome, agentica za nekretnine kaže da mladi još uvijek nijesu dominantna grupa kupaca.
„Mlađi ljudi i dalje nijesu najdominantniji kada je kupovina nekretnina u pitanju, ali svakako ima slučajeva i to dosta češće nego ranije, pa se može reći da se i tu mijenja situacija”, smatra Popović.
Rizik za cijelu ekonomiju
Kada se situacija na tržištu nekretnina sagleda iz šireg ugla, sagovornice Analitike ukazuju da se stanovi dominantno kupuju zbog daljeg investiranja.
„Sudeći po podacima, možemo zaključiti da je Crna Gora već postala tržište na kojem se stanovi kupuju isključivo za investiranje u cilju daje preprodaje, obavljanja privredne djelatnosti ili izdavanja. Između dva popisa 2011–2023. godine, broj stanova koji se koristi za obavljanje privredne djelatnosti povećan je za 345%, za sezonsko korišćenje 44%, prazni za 21%, dok su nastanjeni stanovi povećani za samo 14%“, kaže Radojević.
Upozorava da to nosi ozbiljan rizik po finansijsku stabilnost.
“Ako se potražnja investitora ili stranaca smanji, cijene mogu naglo pasti, ostavljajući domaće kupce s preplaćenim stanovima i visokim kreditima. Podsjećanja radi, upravo to se desilo 2009, kada je cijena kvadrata stana u novogradnji pala za gotovo 45%, odnosno sa 1.805 eura u prvom kvartalu 2008. na prosječnih 1.250 eura tokom 2009”, podsjeća Radojević.
Obaramo istorijske rekorde
Ukazuje i da usporavanje ekonomske aktivnosti u prvom kvartalu ove godine već postaje vidljivo.
“Prema podacima Uprave za statistiku i Centralne banke, industrijska proizvodnja bilježi pad od -4,2%, prihodi od turizma manji su za 6,2%, dok sektor poljoprivrede stagnira, a sektor IT-a i komunikacija bilježi pad od 3,2%. Ovi pokazatelji ukazuju da trenutni ekonomski model zasnovan pretežno na investicijama u nekretnine nije održiv”, navodi Radojević.
Dodatno, kaže, zabrinjava činjenica da već drugi kvartal zaredom obaramo istorijske rekorde u deficitu spoljno-trgovinske razmjene sa inostranstvom, što, kako dodaje, dodatno povećava osjetljivost ekonomije i potrebu za zaduživanjem.
“Zbog toga, već sada je jasno da će stopa rasta BDP-a u prvom kvartalu 2025. biti značajno niža od ranije projektovane. Prema već dostupnim pokazateljima, ona bi se mogla kretati između -1,5% i +1,5%”, naglašava Radojević.
Komentari ()
