Jedna faktoring kompanija oglasila je, naprimjer, krajem prošle godine na prodaju nekretnine po cijenama značajno nižim od onih koje nude agencije ili građevinske kompanije. Tako je za stan u Sutomoru, sa pogledom na more, površine 51 metar kvadratni, potrebno izdvojiti samo 7.200 eura, dok je dvospratna kuća u Baru površine 189 kvadrata, procijenjena na 37.600 eura. Kuća u Danilovgradu sa pomoćnim objektima za obradu kamena površine 903 kvadrata, prodaje se za skoro 42.400 eura.
Radi se o nekretninama koje je kao sredstvo obezbjeđenja za izdate kredite, uzela banka koja je odobrila kredit. Onda ih je prodala faktoring kompaniji.To je odgovor na pitanje-otkud vaš stan, odjednom, prodaje neka druga finansijska organizacija sa kojom vi nemate ama baš nikakve veze. Po zakonu: Sve je legalno.
Prodaja vansudskim putem: Faktoring kompanije mogu, po zakonu, da prodaju nekretnine vansudskim putem. Potrebno je samo da ta stavka stoji u vašem ugovoru sa bankom o uzimanju kredita. Mjesecima se špekuliše da je nepisano pravilo da se nekretnine ne prodaju iz prvog i drugog puta, već iz trećeg, kada se nekretnina prodaje za visinu duga banci ili faktoring kompaniji.
U faktoring kompanijama objašnjavaju da dio nekretnina preuzimaju od banaka, ali da dio stiču i poravnanjem sa klijentima i da uglavnom nemaju problema, odnosno da nema nasilnog iseljavanja.
Veliki broj banaka u Crnoj Gori oslobodilo se svojih loših kredita tako što su ih prebacili na faktoring kompanije. Tako su isčistile svoje bilanse i smanjile udio loših kredita na 16 odsto. Prema zvaničnim podacima, oko 750 miliona eura loših kredita je od 2006. godine prebačeno na faktornig kompanije, iako je zakon koji bi regulisao tu oblast tek sada u pripremi.
Šta kažu u CBCG: Uprkos tome što su faktoring kompanije vidljive kroz oglase koje objavljuju u dnevnoj štampi preko kojih prodaju imovinu koja je založena kroz hipoteke kod banaka, a koje su oni preuzeli, kao i iz intervjua osoba koje predstavljaju faktoring kompanije, u Centralnoj banci medijima nijesu odgovorili na pitanje o njihovom broju “CBCG raspolaže podacima o svim transakcijama koje su uključivale prodaju aktive banaka trećim ili povezanim licima u periodu od 2006. godine do danas. Na osnovu tih podataka, banke su do sada izvršile transfere aktive u ukupnom iznosu od nešto preko 750 miliona eura”, saopšteno je iz vrhovne monetarne institucije.
Iz Ministarstva finansija kažu da su u toku aktivnosti na koncipiranju Zakona o faktoringu.
“Ministarstvo finansija je u januaru 2014. godine formiralo Radnu grupu sastavljenu od predstavnika Ministarstva finansija, Centralne banke, Investiciono razvojnog fonda, Udruženja banaka, Unije poslodavaca Crne Gore i Privredne komore. Zadatak radne grupe je izrada Predloga zakona o faktoringu, a stručna podrška je obezbijeđena od strane Evropske banke za obnovu i razvoj. Međutim, Programom rada Vlade Crne Gore za 2016. godinu planirano je, u IV kvartalu, donošenje Predloga zakona o finansijskom lizingu, faktoringu, mikrokreditiranju i kreditno-garantnim poslovima, kojim će se urediti pravni status svih finansijskih institucija”, saopšteno je iz te finansijske institucije.
CEZAP savjetuje da se podnese prigovor na rješenje: Oni koji nijesu potpisali mogućnost vansudske prodaje, a ne mogu da izmire kredit, na vrata kucaju javni izvršitelji.
Stručnjaci objašnjavaju da su oni čak u malo boljoj situaciji. Advokat Centra za zaštitu potrošača Dragomir Ćalasan za Portal Analitika objašnjava da u toj situaciji postoji mogućnost da se podnese prigovor na rješenje, da se anagažuju vještaci i da se kako tako dodje do malo više cijene po kojoj se prodaju nekretnine.
„Vikend novine“ su objavile da i u slučaju javnih izvršitelja se spekuliše da su licitacije koje organizuju javni izvršitelji za račun njihovih povjerilaca unaprijed dogovorene, a nepokretnosti prodate iz trećeg puta i to u visini duga fizičkog ili pravnog lica kod neke od crnogorskih banaka. Većina javnih izvršitelja je saopštila da se ne bavi tom vrstom posla, njih nekoliko koji se bave kažu da se nekretnine najčešće prodaju u drugom krugu , u pola cijene.
Izvršitelji ništa iz prve nijesu prodali: Jedan od javnih izvršitelja koji je imao iskustvo sa prodajom putem licitacije je Aleksandar Bošković saopštio je da je sada prodao više nepokretnosti kako bi namirio potraživanja svojih klijenata, a nijedna od njih nije prodata na prvom ročištu. Tako je recimo kuća od 70 kvadrata sa pomoćnim objektima od 21 kvadrat prodata je po cijeni od 8.550 eura, na trećem ročištu.
Jedan izvršitelj prodao je na drugom ročištu kuću od 60 kvadrata na Adi Bojani za 11.000 euara, duplo manje nego što je bila procijenjena.
U Ministarstvu pravde je rečeno da ne posjeduju dokumentaciju o pojedinačno prodatim nepokretnostima, dok u Komori izvršitelja tvrde da shodno zakonu nijesu dužni da vode poj edinačnu evidenciju.
Do sada, međutim, koliko je poznato nije bila nijedna prijava koja bi potkrijepila sumnje da se radi o organizvanom poslu.
Ko su kupci: Sa druge strane, pitanje je ko su ljudi koji kupuju nekretnine u pola ili trećine cijene.
U poslovnim bankama i faktoring kompanijama nezvanično objašnjavaju da nemaju problema sa prodajom nepokretnosti. Ukoliko neko želi da kupi nekretninu po značajno nižim cijenama, klijenti se interesuju i čija je kuća ili stan, kako je stečena, često stupaju u kontakt sa prvobitnim vlasnikom. Sve u svemu, nesporazuma nema.
Da li je baš tako? Advokati Centra za zaštitu potrošača svakodnevno dobijaju makar, kako kaže Ćalasan, jednu do dvije prijave gradjana koji se žale na postupanja banaka, faktoring kompanija i javnih izvršitelja.
Advokat Ćalasan koji se dugo bavi tim pitanjima kaže da se ne sjeća da je neko treće lice kupilo nekretninu koja je nekom oduzela banka zbog neplaćanja kredita i na taj način riješilo krov nad glavom. I građani koje je Portal Analitika anketirao kažu ne bi im bilo talično, ovo je mala sredina i teško bi se usudili da se “ovajde o nečiju muku”. Nataša iz Podgorice objašnjava da je jedino moguće da možda neko kupi nekretninu, ako se dobro raspita i to u nekom drugom gradu.” U svom ne sigurno. Ipak je ovo mala sredina. Osim toga, malo ko ima keša da kupi, pa makar i jeftinu nekretninu”, kaže ona.
Ko onda kupuje nekretnine od banaka? Špekuliše se da to u trećem krugu rade same banke, faktoring kompanije ili neko treće. Što može biti u skladu sa zakonom ili na samoj ivici. Pitanje je samo što rade nadležni?
Vesna Rajković NENADIĆ
