Kupovina stana najčešće se predstavlja kao ulaganje u sopstvenu budućnost, dok se za podstanarski život često kaže da predstavlja „plaćanje tuđeg kredita“. Međutim, kada se u računicu uključe današnje cijene nekretnina, kamate, učešće i troškovi vlasništva, odgovor više nije tako jednostavan. Prema posljednjim podacima Monstata, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u drugom kvartalu 2026. godine iznosila je 2.557 eura. U Podgorici je prosjek bio 2.510 eura po kvadratu.
To znači da bi stan od 50 kvadrata, obračunat prema prosjeku za Crnu Goru, koštao 127.850 eura.
Ako kupac obezbijedi učešće od 20 odsto, morao bi odmah da izdvoji 25.570 eura, dok bi preostalih 102.280 eura finansirao stambenim kreditom.
Rata kredita oko 658 eura
Prema podacima Centralne banke Crne Gore za jun 2026. godine, prosječna ponderisana nominalna kamatna stopa na novoodobrene kredite za kupovinu stanova i adaptacije iznosila je 4,69 odsto, dok je prosječna efektivna kamatna stopa bila 5,07 odsto.
Ukoliko bi kredit od 102.280 eura bio uzet na 20 godina, uz nominalnu kamatnu stopu od 4,69 odsto i nepromijenjene uslove tokom čitavog perioda, mjesečna rata iznosila bi približno 658 eura.
Za 240 mjesečnih rata kupac bi banci ukupno uplatio oko 157.827 eura. Od tog iznosa približno 55.547 eura odnosilo bi se na kamatu, a ostatak na vraćanje glavnice.
Kada se tome doda početno učešće, ukupan iznos koji bi kupac izdvojio za stan dostigao bi približno 183.400 eura.
Stvarni trošak bio bi nešto veći jer ova računica ne uključuje procjenu nekretnine, troškove notara i upisa hipoteke, osiguranje, porez na nepokretnost, održavanje stana i moguće bankarske naknade. Efektivna kamatna stopa upravo je viša od nominalne zato što obuhvata dio dodatnih troškova kredita.
Koliko košta podstanarski život?
Monstat ne objavljuje prosječan iznos mjesečne kirije u Crnoj Gori u eurima. U zvaničnoj statistici dostupni su indeksi cijena stvarnih renti, koji pokazuju kako se zakupnine mijenjaju, ali ne i koliko prosječan podstanar mjesečno plaća stan.
Prema posljednjim podacima Monstata, stvarne rente koje stanari plaćaju za primarno boravište u julu 2026. bile su oko tri odsto više nego u istom mjesecu prethodne godine.
Za potrebe ove računice korišćena je orijentaciona kirija od 500 eura mjesečno. To je približna sredina aktuelnog raspona koji za jednosoban stan u Crnoj Gori iznosi oko 420 eura izvan gradskog centra i oko 566 eura u centru. Ovi podaci nijesu zvanična statistika i treba ih posmatrati samo kao osnovu za ilustrativni obračun.
Ako bi kirija tokom narednih 20 godina ostala nepromijenjena, podstanar bi ukupno platio 120.000 eura.
Takav scenario, međutim, nije naročito realan. Ukoliko bi kirija rasla dva odsto godišnje, ukupni trošak zakupa tokom 20 godina dostigao bi približno 145.800 eura. Uz godišnji rast kirije od tri odsto, podstanar bi za dvije decenije izdvojio oko 161.200 eura.
U svim tim scenarijima podstanar bi kroz mjesečne izdatke potrošio manje od kupca koji stan finansira kreditom. Razlika bi iznosila oko 63.400 eura ako kirija ne bi rasla, približno 37.600 eura uz rast kirije od dva odsto godišnje i nešto više od 22.000 eura ako bi zakup poskupljivao tri odsto godišnje.
Ali ta razlika ne daje potpun odgovor na pitanje šta se više isplati.
Kupac poslije 20 godina ima nekretninu
Nakon otplate posljednje rate kupac postaje vlasnik stana, dok podstanar poslije 20 godina nema nekretninu.
Ako bi vrijednost stana ostala nepromijenjena, kupac bi na kraju perioda imao imovinu vrijednu 127.850 eura. Ukoliko bi cijena nekretnine rasla prosječno dva odsto godišnje, vrijednost stana nakon 20 godina dostigla bi oko 190.000 eura. Uz prosječan godišnji rast od tri odsto, stan bi teoretski vrijedio približno 231.000 eura.
To, naravno, ne znači da će cijene stanova nastaviti da rastu tom dinamikom. Prosječna cijena novogradnje koju objavljuje Monstat odnosi se na stanove prodate u konkretnom kvartalu i ne predstavlja garantovanu buduću tržišnu vrijednost pojedinačne nekretnine.
Na cijenu polovnog stana nakon dvije decenije uticaće lokacija, kvalitet gradnje, održavanje zgrade, infrastruktura i opšte stanje tržišta.
Podstanar može da uloži razliku
Potpuno poređenje podrazumijeva i pitanje šta bi podstanar uradio sa novcem koji kupac daje za učešće i sa razlikom između kirije i rate kredita.
Ako bi podstanar početnih 25.570 eura, umjesto za učešće, uložio uz prosječan godišnji prinos od pet odsto i redovno ulagao početnu razliku između rate i kirije, uz kiriju koja se ne mijenja mogao bi nakon 20 godina imati približno 132.000 eura.
Ako bi kirija rasla dva odsto godišnje, vrijednost takve investicije na kraju perioda bila bi oko 96.000 eura. Uz rast kirije od tri odsto godišnje, pala bi na približno 75.000 eura, jer bi zakup vremenom sustigao, a zatim i premašio početnu ratu kredita.
Ovaj scenario zahtijeva da podstanar zaista uloži ušteđeni novac, ostvaruje prinos i ne troši akumulirana sredstva. U praksi, mnogi podstanari razliku ne investiraju, zbog čega kupovina stana djeluje i kao oblik prinudne dugoročne štednje.
Ako se posmatra samo mjesečni izdatak, zakup je trenutno povoljniji. Orijentaciona kirija od 500 eura za oko 158 eura je niža od procijenjene rate kredita za stan od 50 kvadrata.
Podstanarski život može biti isplativiji ako kirija ostane relativno niska, podstanar ulaže novac koji bi dao za učešće i razliku u mjesečnim izdacima, a cijene nekretnina stagniraju. Zakup istovremeno pruža veću fleksibilnost i omogućava lakšu promjenu grada, naselja ili veličine stana.
Kupovina postaje povoljnija što je period stanovanja duži, što kirije brže rastu i što nekretnina bolje zadržava vrijednost. Njena najveća prednost nije niža mjesečna obaveza, već to što vlasnik poslije otplate kredita ima imovinu i više ne plaća ni kiriju ni ratu.
Prema korišćenom modelu, kupovina stana u Crnoj Gori na period od 20 godina vjerovatno ima veću dugoročnu vrijednost za osobu koja planira da ostane na istoj lokaciji, ima stabilne prihode i može da obezbijedi učešće bez pražnjenja cjelokupne ušteđevine.
Za nekoga ko plaća povoljnu kiriju, često mijenja mjesto boravka ili može disciplinovano da ulaže razliku, ostanak u zakupu može biti finansijski racionalnija odluka.
Konačan odgovor zato ne zavisi samo od toga da li je kirija danas niža od rate. Zavisi i od budućeg kretanja cijena stanova i zakupnina, troškova održavanja, prinosa na alternativna ulaganja i životnih planova kupca.
Više od 23.000 porodica u Crnoj Gori podstanari
Prema podacima Monstata, u Crnoj Gori postoji više od 23.000 podstanarskih domaćinstava (oko 11 odsto od ukupnog broja domaćinstava) Najveći udio podstanarskih domaćinstava bilježi Budva, sa 32,6 odsto, zatim Tivat sa 20,1 odsto, Herceg Novi sa 15,3 odsto, Podgorica sa 14 odsto, Bar sa 13,4 odsto i Kotor sa 10,2 odsto, dok taj udio na Cetinju iznosi 6,9 odsto, u Pljevljima 6,6 odsto, a u Beranama šest odsto.
