Na šta obratiti pažnju prilikom kupovine stana?

Kada dolazi do kupovine nekretnine po prvi put, pojedine greške na putu se nažalost dešavaju. Propusti nastaju mahom zbog neiskustva,  a kroz savjete iz današnjeg teksta imaćete priliku da sve to preduprijedite.

1. Sredite svoje finansije

Prije ozbiljne potrage za stanom, prva i osnovna preporuka jeste da shvatite sa koliko novca u najavi možete da raspolažete. To može biti rezultat prodaje Vaše pređašnje nekretnine,  podizanje stambenog kredita ili pak štednje.

Osvrnimo se ipak na stambeni kredit koji je u današnje vrijeme najčešći oblik „pomoći“ kupcima da dođu do prve nekretnine.  Naravno, potrebno je uvidjeti da li uopšte možete doći do kredita... Ugovor za stalno, boravak na istom radnom mjestu od makar 6 mjeseci, dovoljna neto plata koju primate preko računa, „kvalitet“ poslodavca odnosno kako ga rangira banka (A, B ili C lista) i preko koje banke posluje.. su samo neki od glavnih uslova.

Takođe, kada nastupi pronalazak stana, trebate da imate u vidu to da procjenitelj posjećuje nekretninu u ime banke kako bi utvrdio tržišnu vrijednost stana. Kada je starogradnja u pitanju, nerijetko se dešava da procjena bude i do 10-15% niža od dogovorene kupoprodajne, što pravi problem u najavi jer u tom slučaju je razliku potrebno „podmiriti“ kroz keš učešće.

Takođe, neke banke i traže učešće od najmanje 10% na šta trebate računati, dok se oko efektivnih kamatnih stopa može i mora pregovarati.  

Primjer:  Za stambeni kredit od 60,000€ uz period otplate od 20 godina i kamatnu stopu od 3,99% vaš mjesečni anuitet bio bio 360€. Uz ovaj iznos možete da kupite solidan jednosoban stan u novogradnji  ili dvosoban stan u starogradnji.

Ili jednostavno popunite sledeći  stambeno-kreditni upitnik i dobijte savjetodavnu pomoć.

2. Okruženje

Riješili ste pitanje finansiranja Vašeg stana i sada je potrebno odrediti lokacije koje mogu biti poželjno. Da se pravilno postave „temelji“ potrage, treba uvidjeti koje su to prednosti i mane svakog naselja.

• Kakav je parking prostor oko zgrade, da li zgrada ima garažu, da li je u najavi dodatna gradnja u komšiluku, što može da stvori dodatnu glavobolju kasnije su mahom pitanja koja se ne postave na vrijeme;
• Kakva je infrastruktura u tom dijelu grada, odnosno koliko su udaljene najbliže Osnovne škole, Domovi zdravlja, prodavnice i hipermarketi;
• Da li u „špicu“ nastaju gužve u obližnjim ulicama, poput tradicionalnog zastoja kod Krivog mosta kad se ide iz pravca Capital Plaze ka Zabjelu ili pak Vezirovog mosta iz pravca Zagoriča ka centru grada J;

U krajnjem slučaju pogledajte DUP (detaljno urbanistički plan) za navedena mikrookruženja i steknite uvid kako će to naselje za 10 godina izgledati, ukoliko postoji prostora za to.

Naravno, različiti djelovi grada propisuju drugačije cijene po m2, i to treba imati u vidu takođe.

3. Kvalitet zgrade

Nakon istraživanja, suzili ste opseg pretrage i došli do željenih lokacija. Na redu dolazi potraga za zgradama koje mogu biti odredište Vašeg budućeg doma. J Izuzev vječnog pitanja i borbe između starogradnje i novogradnje, postoji dosta drugih pitanja na koje treba dati odgovor.

Različita su mišljenja.. „novo je novo“.. „u socijalizmu su kvalitetnije radili“ i slično, ali da pojedine zgrade u starogradnji a pogotovo vojne – koje su dobijali visoki činovi u tadašnjoj JNA i danas zadovoljavaju standarde kvalitetom, dok nažalost danas „svi“ grade gdje se na uštrb kvaliteta i elementarnog životnog „luksuza“ gleda uštedjeti i povećati profit.

Naravno ni svaka zgrada starogradnje ne odiše kvalitetom, a tako i pojedine zgrade novogradnje bi mogle i da se izmjere i sa najkvalitetnijim zgradama na Zapadu (i Istoku J).

Naš je savjet konsultovati lica koja raspolažu sa gorenavedenim informacija kako bi Vam ukazala na prednosti i nedostatke zgrada koje vam zapadnu za oko.

4. Odgovarajuća spratnost stana

Nakon što ste detaljno sveli pretragu, potrebno je shvatiti kakva spratnost i orjentacija Vama odgovaraju.

Svakako izuzeci postoje, usljed različitih koncepcija i pozicija zgrada u naseljima, ali pojedine tvrdnje važe za sve.

Prva dilema nastupa između niske i visoke spratnosti gdje pojedini pribjegavaju najlakšem rješenju – sredini. J Naime, najčešće na prvim spratovima glavna zamjerka stanara jeste buka koja dolazi od automobila, prolaznika i/ili kafića. Prednost predstavlja to što i odsustvo lifta u pojedinim zgradama ne čini baš toliki problem.

Sa druge strane ako živite na recimo V spratu, a nemate lift, svaki uspon a pogotovo onaj kad nešto iznosite predstavlja problem. J Ukoliko zgrada ima lift, govorimo o mnogo većem odsustvu buke, a nerijetko i kvalitetnom pogledu sa terase/prozora, koji nekad para vrijedi.

Takođe, život na posljednem spratu predstavlja dodatni problem iz razloga veće temperature u stanu, ali nažalost i vlage i prokišnjavanja tokom kišnih mjeseci, i to ne samo u zgradama starogradnje. L Kroz sanaciju ploče u vidu termo i hidro izolacije, staje se na kraj ovom problemu.

Naravno, i strah od visine nerijetko igra ulogu kod odlučivanja, šta je to šta kupci na kraju odaberu.

5. Požejna orjentacija stana

Uz spratnost, nezanemarljivu ulogu u odabiru, a za kasniji spokoj, igra orjentacija stana. Usljed jakog „sjevera“  u Podgorici sa jeseni i tokom zime, ali i nedostatka sunca tokom cijele godine, učinili su da sjeverna orjentacija ne bude toliko na dobrom glasu. Analogno tome, južna strana se pokazala najprihvatljivijom u Podgorici.

Dodatno, usljed istočne orjentacije u prvom dijelu dana budiće Vas sunce, dok ćete ostatak provodite u prijatnoj atmosferi. Dok kod zapadne strane, od podneva pa do zalaska sunca, pogotovo ljeti i neće biti previše prijatno. J

6. Stepen potrebnog renoviranja

Odredili smo željenu lokaciju, precizirali zgradu, pronašli stan na željenoj orjnentaciji i spratu i na redu je došla posjeta istom. J

Uvrežena su mišljenja da je velikoj većini stanova starogradnje potrebno renoviranje po kupovini, ali ono što brine i što se neočekuje jeste da je sve veći broj stanova i novogradnje stare 10 godina pa na više, gdje je potrebno odraditi adaptaciju prostora a što značajno povećava rashode novih kupaca.

Pravilan lijek za gorenavedenu tvrdnju jeste da prilikom posjete nekretninama koje ste odredili kao potencijalne, povedete stručno lice koje će vam otvoriti oči, jer očekujemo da zbog koktela endorfina i kortizola usljed kupovine, ne možete baš pravilno da razudite sve. J

Primjer: Da bi detaljno renovirali jednosoban stan od 50m2, ukoliko pravilno postupite, potrebno Vam je okvirno 7,000€. Naravno, u ovaj budžet ne ulazi kupovina namještaja i bijele tehnike.

Specijalizovane agencije mogu biti unajmljene za model renoviranja „ključ u ruke“.

7. Pregovori o kupoprodaji

Dopao Vam se stan i razmišljate o ponudi određenog iznosa novca. Potrebno je usaglasiti više činioca.

• Sa koliko keša raspolažete;
• Koliki stambeni kredit ste u mogućnosti da podignete;
• Koliko je potrebno uložiti u renoviranje stana i da li imate keša za to, ili je potreban dodatni gotovinski kredit/kredit za adaptaciju;
• Koliko je potrebno uložite u opremanje stana, ukoliko ga kupujete nenamještenog;
• Koja je oglašena cijena po m2 stana koji se razmišljate da kupite;
• Koja je tržišna cijena po m2 na toj lokaciji, ukoliko se uzmu u obzir i potencijalna ulaganja
• Koliko se prodavcu žuri za novac što po pravilu implicira smanjenje cijene;

Ovdje takođe, može da Vam pomogne umijeće stručnog lica koje možete unajmiti za potrebe  jednostavnije i uspješnije kupovine.

8. „Jesu li čisti papiri“?

Jedna od najbitnijih stvari nakon što pronađete nekretninu jeste da provjerite dokumentaciju u katastru. Tereti i opterećenja mogu da predstavljaju problem, ali ne trebaju biti nešto zbog čega ćete odmah okrenuti glavu od kupovine konkretno te nekretnine.

Primjeri su razni.. Ukoliko je stan kupljen na kredit, on ima hipoteku I reda kod banke koja je dala stambeni kredit. Taj kredit je dijelom otplaćen, a ukoliko se odlučite da kupite stan pod hipotekom, potrebno Vam je takozvano „pismo namjere“ između prodavca (koji otplaćuje kredit) i banke (kod koje je uzeo kredit) da će se prilikom kupoprodaje zatvoriti hipoteka kao i da će se podmiriti preostali dug banci a da će razlika (ukoliko je ima) biti usmjerena prodavcu.

Dodatno, pojedine situacije kao što su te, u kojima je stan stečen tokom bračne zajednice a usljed kasnije prodaje, zahtijeva pisanu saglasnost supruga ili supruge, zavisno od toga na koga se vodi stan, jer  najčešće vlasništvo biva  1/1 u korist jednog lica u listu nepokretnosti.

Takođe, kada lice starije od 65 godina prodaje nekretninu, kod notara prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora potrebno je prisustvo licenciranog psihologa kojeg preporučuje notarska kancelarija, a koji treba da izda uvjerenje da to lice pri zdravom razumu prodaje nekretninu.

Potrebno je obratiti pažnju i na sitnice koje se po pravilu zanemare: - da li je prodavac izmirio sve godišnje poreze za posjedovanje stana; - da li je platio sve račune za vodu, struju, odvod smeća i ostalo.

Primjera zaista ima na pretek... J

9. Propratni troškovi

 Ako ste mislili da je to to i da ne morate više da otvarate novčanik, prevarili ste se. J Troškovi vire na svakom ćošku.

• Kod pojedinih banaka, kupci su u obavezi da snose troškove procjenitelja koji se kreću od 50€ – 100€;
• Notarske usluge, shodno tarifama za kupoprodajnni ugovor se kreću od 170€ + PDV pa na više, a u slučaju da se uzima stambeni kredit potrebna je i založna izjava koja će Vas koštati od 150€ + PDV pa na više;
• Trošak “obrade” stambenog kredita, gdje banka uzima 1% od iznosa kredita po odobrenju, a to se može i mora ispregovarati na iznos od makar 0,5%;
• Porez na promet nepokretnosti  će vas izaći 3% od tržišne vrijednosti kupljene nekretnine, olakšanje je to što možete da plaćate i na rate, a sve što je potrebno jeste prijaviti kupoprodaju Poreskoj upravi najkasnije 15 dana od dana potpisivanje ugovora. Takođe, bitna napomena jeste da ukoliko stičete prvu nekretninu, po članu porodice (suprug, supruga i djeca) oslobađate 20m2, te ukoliko stan ima 60m2 a vas je troje, bivate oslobođeni u potpunosti. Dodatno, ukoliko nekretninu kupujete od investitora, takođe ste oslobođeni poreza na promet nepokretnosti.

10. Tajming

Nakon što se sve stavke ispoštavili na redu je potpisivanje ugovora (ili predugovora) i proces odabravanja kredita koji zna da potraje od dvije nedjelje pa i duže od mjesec dana, zavisno ponovno od banke do banke.
Ono što trebate imati u vidu jeste činjenicu da prodavac ima pravo na iseljenje od 30 dana. Naravno, česte su situacije da je rok iseljenja čak i po pola godine (onda kada prodavac kupuje drugu nekretninu koja je tek u izgradnji), i tada imate pravo na mjesečne kirije, ili smanjenje iznosa kupoprodajnog ugovora po principu 5 mjeseci x recimo 350€, te ste u mogućnosti da spustite cijenu stana za 1,750€

Dodatno, nakon useljenja ukoliko je potrebno renoviranje, a Vama nedostaje vremena, strpljenja ili nerijetko i znanja, u mogućnosti ste da unajmite specijalizovane agencije koja će to da završi za Vas (a po principu ključ u ruke).

Čestitamo na kupovini! J

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Autor teksta je Mišo Savović, mladi preduzetnik i osnivač savremene agencije za nekretnine – “NaMapi – Studio za nekretnine”, koja nudi čitavi set usluga kako prodavcima tako i kupcima.

NaMapi možete pronaći usluge poput:

• Snimanja i fotografisanja nekretnina dronom;
• 3D snimanje za virtuelni prikaz nekretnina;
• Posredovanje prilikom prodaje nekretnina;
• Konsultantske usluge prilikom kupovine nekretnina;
• Posredovanje prilikom izdavanja nekretnina;
• Izrada elaborata procjene tržišne vrijednosti nekretnina;
• Posredovanje prilikom renoviranja stana po modelu “ključ u ruke”;
• Stambeno kreditni consulting.

Više informacija na www.namapi.me kao i na zvaničnoj FB stranici firme www.facebook.com/namapi.me.

Kontakt :

 +382 67 455 255 (Viber, WhatsApp)  Jelena Šavelić - agent;

 +382 69 432 577 (Viber, WhatsApp) Mišo Savović – Izvršni direktor.

Ili na email: info@namapi.me