Prema rezultatima popisa stanovništva 2023. godine, broj stanovnika Crne Gore uvećan je za svega 0,6 odsto u odnosu na 2011. godinu, što predstavlja porast od 3.604 lica. Istovremeno, broj stanova porastao je za čak 25 odsto, odnosno za 78.205 jedinica. To znači da je na svakog novog stanovnika izgrađeno više od 20 stanova, navodi se u analizi koju je uradilo Društvo statističara i demografa Crne Gore. Analiza pokazuje da je gotovo svaki drugi stan u državi prazan ili se koristi samo sezonski.
"Broj stanova u odnosu na 2003. godinu povećan je za 57,8 odsto, dok se broj stanovnika za tih 20 godina povećao za 1,8 odsto. Drugim riječima, dok je broj stanovnika ostao gotovo nepromijenjen, stambeni fond je proširen za više od 144.000 novih jedinica za 20 godina", ističe se u analizi i podsjeća da, prema rezultatima popisa, Crna Gora ima 392.909 stanova.
Struktura
Iz Društva ističu da ono što dodatno zabrinjava jeste struktura tog rasta.
"U periodu od 20 godina, broj nastanjenih stanova porastao je za 23 odsto, dok se broj stanova koji su prazni ili se koriste sezonski više nego udvostručio, sa 72.499 na čak 160.287. Stanovi koji se koriste isključivo za obavljanje djelatnosti porasli su više od šest puta, sa 2.487 na 16.720", precizira su u analizi.
Navedeno je da se prema rezultatima popisa 2023. godine, samo 55 odsto ukupnog stambenog fonda u Crnoj Gori koristi za svakodnevno stanovanje.
"Preostalih 45 odsto čine stanovi koji su privremeno nenastanjeni, koriste se sezonski ili isključivo za obavljanje privredne djelatnosti. To znači da svaki drugi stan u zemlji nema stambenu funkciju", dodaje se u analizi.
Predsjednica Društva statističara i demografa Crne Gore dr Gordana Radojević saopštila je Pobjedi da podaci najnovije analize ukazuju da se stanogradnja u prethodne dvije decenije dominantno razvijala pod uticajem investicionih motiva, što, kako kaže, potvrđuje činjenica da se gotovo svaki drugi stan ne koristi za svakodnevni život, već je prazan, sezonski ili poslovni prostor.
"Crna Gora sve više postaje destinacija za ulaganja stranaca u nekretnine, dok interesovanje za investiranje u druge sektore opada. Ovakva struktura stranih ulaganja može dugoročno uticati na ekonomsku strukturu zemlje, jer dodatno podiže potražnju i cijene stanova, a istovremeno usporava diverzifikaciju privrede i razvoj ostalih djelatnosti. Takva situacija nosi značajan rizik po finansijsku stabilnost, jer ako se potražnja investitora ili stranaca smanji, cijene mogu naglo pasti, ostavljajući domaće kupce s preplaćenim stanovima i visokim kreditima", kazala je Radojević.
Potrebna bolja koordinacija
Ona je podsjetila da se upravo to desilo 2009. godine, kada je cijena kvadrata stana u novogradnji pala za gotovo 45 odsto, odnosno sa 1.805 eura u prvom kvartalu 2008. na prosječnih 1.250 eura tokom 2009. godine.
Ona navodi da dok sjeverni region bilježi kontinuiranu depopulaciju, Podgorica se suočava sa prenaseljenošću i infrastrukturnim pritiscima.
"Ovi pokazatelji jasno ukazuju na potrebu bolje koordinacije između demografske, stambene i regionalne politike, u čemu ključnu ulogu mora imati Vlada kroz planski i odgovoran pristup održivom razvoju", poručila je Radojević.
Analiza je pokazala da je stambeni fond najkoncentrisaniji na jugu države, gdje se nalazi 41 odsto svih stanova, dok sjeverni region ima dvostruko manje stanova nego jug, iako su približni po broju stanovnika. U središnjem regionu u kojem živi 50 odsto, nalazi se 37 odsto ukupnih stanova.
"Ova prostorna distribucija stanova ukazuje na prekomjernu koncentraciju izgradnje na jugu, naročito imajući u vidu manji broj stanovnika u tom regionu, što sugeriše preovlađujući turistički i investicioni karakter stanogradnje", kaže se u analizi.
Najveći broj nastanjenih stanova, gotovo 50 odsto nalazi se u središnjem regionu, koji obuhvata Podgoricu, Nikšić, Cetinje, Danilovgrad, Cetinje, Tuzi i Zetu. Najveći broj praznih i sezonskih stanova nalazi se u južnom regionu, čak 40 odsto svih praznih stanova i čak 66 odsto svih stanova koji se koriste sezonski.
"Ova raspodjela potvrđuje da se primorski region sve više razvija kao prostor za privremeno korišćenje i ulaganja u nekretnine, dok su stambene potrebe stalnog stanovništva u fokusu izgradnje u središnjem dijelu zemlje", piše u analizi.
Prema dostupnim podacima, više od 177.000 stanova u Crnoj Gori, odnosno 45 odsto ukupnog fonda, nije namijenjeno stalnom stanovanju.
"Analizom ovih podataka mogu se izvući sljedeći zaključci: Značajan broj domaćih vlasnika posjeduje više od jedne nekretnine, dio stambenog fonda pripada nerezidentima, odnosno stranim državljanima. Od 2020. godine, strane direktne investicije u nekretnine bilježe snažan rast i danas čine čak 52 odsto ukupnih stranih ulaganja. Prema podacima Centralne banke, najveći broj kupovina nekretnina u Crnoj Gori obavili su državljani Srbije, Turske i Ruske Federacije, koji zajedno učestvuju sa oko 40 odsto u investicijama u nekretnine u periodu 2023–2024. godine. Sve više stanova u Crnoj Gori funkcioniše kao investicioni kapital, a ne kao prostor za stanovanje. U uslovima inflacije, nekretnine postaju „čuvari vrijednosti“, bez stvarne stambene funkcije, bez iznajmljivanja i bez upotrebe. Ova pojava dodatno je vidljiva u rastu cijena stanova uprkos činjenici da je gotovo svaki drugi stan u zemlji prazan ili se koristi samo sezonski", navedeno je u analizi Društva statističara i demografa Crne Gore.
Radojević: Projekat Velje brdo mogao bi dodatno isprazniti sjeverni region
Predsjednica Društva statističara i demografa Crne Gore dr Gordana Radojević smatra da projekte poput Veljeg brda u Podgorici treba pažljivo sagledati u ,,svjetlu stvarnih potreba stanovništva i ravnomjernijeg regionalnog razvoja“.
"Ovaj projekat mogao bi dodatno isprazniti sjeverni region, čija je populacija između dva popisa 2011–2023. zabilježila umanjenje od 14,2 odsto, odnosno 25.200 stanovnika", upozorila je Radojević.
