Porez na nepokretnosti, jedan od ključnih izvora prihoda lokalnih samouprava, mogao bi postati ozbiljan teret za vlasnike i potencijalne kupce nekretnina u Crnoj Gori, posebno u ruralnim područjima i poljoprivrednom sektoru. Predložene izmjene zakona daju opštinama veća ovlašćenja da samostalno određuju visinu poreskih olakšica, što znači da bi one mogle biti i iznad dosadašnjih 70 odsto – ali i znatno manje, otvarajući prostor za rast poreza.
Predsjednik države Jakov Milatović vratio je 1. avgusta Skupštini Crne Gore na doradu i ponovno odlučivanje Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na nepokretnosti, koji je usvojen u parlamentu krajem jula.
Potpredsjednik Grupacije za trgovinu nekretninama Privredne komore Crne Gore Veselin Dragaš upozorava da bi takve promjene mogle uticati na interesovanje za kupovinu poljoprivrednog zemljišta, izazvati pad cijena nekretnina koje služe poljoprivrednoj proizvodnji, ali i natjerati registrovane poljoprivredne proizvođače da prodaju svoju zemlju ukoliko im lokalne samouprave znatno povećaju poreze na nepokretnosti.
Razlozi
Dragaš je u razgovoru za Pobjedu kazao da je osnovni razlog za izmjenu važećeg zakona o porezu na nepokretnosti potreba da se obezbijedi veći obim sredstava za finansiranje funkcija lokalne samouprave. Prihodi od poreza na nepokretnosti pripadaju jedinici lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalaze.
“Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o porezu na nepokretnosti se odnosi na nekretnine čiji je vlasnik ili korisnik lice upisano u registar poljoprivrednih proizvođača, pravno lice i preduzetnik koji se bave proizvodnjom, doradom, pakovanjem ili preradom poljoprivrednih proizvoda proizvedenih u Crnoj Gori. Važećim zakonom definisano je da se poreska stopa u ovim slučajevima umanjuje za 70 odsto. Izmjenama i dopunama zakona predviđeno je da se poreska stopa može umanjiti do 90 odsto s tim što lokalnim samoupravama omogućava da samostalno odlučuju o procentima umanjenja poreske stope. Dakle, lokalne samouprave će imati mogućnost da umanje poresku stopu do 90 odsto, ali mogu i da je umanje manje od 70 odsto definisanih važećim zakonom, što bi dovelo do povećanja poreza na nepokretnosti u navedenim slučajevima”, objasnio je Dragaš.
On smatra da navedene izmjene ne bi znatno uticale na tržište nekretnina stanova i kuća, ali bi mogle uticati na tržište poljoprivrednog zemljišta i nekretnina koje se koriste u svrhu poljoprivredne proizvodnje.
“Ukoliko bi došlo do znatnijeg povećanja poreza na ove nekretnine, moglo bi opasti interesovanje kupaca”, smatra Dragaš.
On navodi konkretne posljedice primjene ovog zakona za klijente – kako kupce, tako i prodavce nekretnina.
“Prilikom kupovine nekretnine jedna od važnijih stavki je iznos poreza koji ste dužni da plaćate svake godine dok je nekretnina u vašem vlasništvu. Ukoliko je porez na nepokretnost veliki, dobro ćete razmisliti da li da kupite nepokretnost ili ne. U konkretnom slučaju može biti posljedica za kupce koji žele da se bave poljoprivrednom proizvodnjom i preradom poljoprivrednih proizvoda. Poljoprivreda je veoma osjetljiva grana privrede i neophodno je oprezno donositi odluke kako se ne bi dodatno otežao položaj poljoprivrednih proizvođača. Ukoliko na troškove proizvodnje dodate i visoke troškove poreza, to može biti razlog da se kupac ne odluči za investiranje u poljoprivrednu proizvodnju”, kaže.
Kako navodi Dragaš, kada su u pitanju nekretnine koje služe za proizvodnju i preradu poljoprivrednih proizvoda, moglo bi doći do smanjenog interesovanja kupaca ukoliko bi lokalne samouprave znatno povećale porez na ove nepokretnosti.
On smatra i da postoji rizik da zbog različitih poreskih olakšica od opštine do opštine dođe do nelojalne konkurencije i neravnomjernog razvoja tržišta.
“Svakako da će eventualno povećanje poreske olakšice biti prihvaćeno od strane registrovanih poljoprivrednih proizvođača u opštinama gdje ono bude iznosilo više od dosadašnjih 70 odsto, ali takođe će izazvati i nezadovoljstvo onih u čijim opštinama će biti smanjen iznos poreske olakšice, što će dovesti do povećanja poreza na nepokretnosti. Nadležni moraju obratiti pažnju na to da svi u bilo kojoj djelatnosti pa i u poljoprivrednoj proizvodnji imaju jednake tržišne uslove. Mišljenja sam da se poljoprivredni proizvođači u svim opštinama susreću sa istim problemima, neophodno je da ih podržimo i motivišemo kako bi povećali domaću proizvodnju, a ne suprotno”, objasnio je Dragaš.
On navodi da ukoliko porez na nepokretnosti znatno poraste i u ruralnim područjima, to će uticati na kupce koji razmišljaju o kupovini tih nekretnina.
“Siguran sam da bi naglo povećanje poreza na nepokretnosti u ruralnim područjima uticalo na odluku građana da kupuju nekretnine, a takođe bi dovelo do toga da se prodavci odluče na prodaju tih nekretnina zbog nemogućnosti plaćanja poreza na nepokretnosti. Kao posljedica znatno veće ponude nego potražnje došlo bi do pada ionako niske cijene nekretnina u tim područjima”, naglasio je Dragaš.
Objašnjava da je osnovica poreza na nepokretnosti prosječna tržišna cijena kvadrata koja se određuje na osnovu prosječne tržišne cijene novoizgrađenog stambenog objekta, a za zemljište na osnovu prosječne tržišne cijene kvadrata zemljišta u zavisnosti od namjene u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina nalazi.
Rast poreza udar na budžet građana
“Znatan rast cijene nekretnina u prethodnih nekoliko godina doveo je do znatnog porasta poreza na nepokretnosti. Standard građana nije ispratio rast cijena nekretnina tako da je za veliku većinu porast poreza na nepokretnost ozbiljan udar na budžet. Takođe, moramo obratiti pažnju na to da visoki porezi ne budu razlog zbog kojeg stranci ne žele da investiraju i kupuju nekretnine i Crnoj Gori. Mi već imamo veći porez na nepokretnosti od nekih zemalja iz kojih strani kupci dolaze. Prema važećem zakonu, ukoliko raste cijena nekretnina, lokalne samouprave ostvaruju više prihoda po osnovu poreza na nepokretnosti, a ukoliko pada tržišna cijena nekretnina, ostvaruju manje prihoda. Razumljivo je da lokalne samouprave imaju potrebu za povećanjem budžeta, ali to povećanje ne smije dovesti do znatnog smanjenja budžeta građana”, smatra Dragaš.
Ukoliko cijene na tržištu nekretnina i dalje budu rasle, po njegovim riječima, doći ćemo do tačke kada dio građana i pored važećih poreskih olakšica više neće moći plaćati porez na nepokretnosti i biće prinuđeni da prodaju svoje nekretnine i kupuju nekretnine manje površine u udaljenijim gradskim zonama, kao što je slučaj u nekim zemljama koje imaju visoke stope poreza na nepokretnosti.
“Ukoliko se nastavi rast cijena nekretnina, neophodno je da donosioci odluka kroz odluke lokalnih samouprava i izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti koriguju porez na nepokretnosti”, poručuje Dragaš na kraju.
Kako je početkom avgusta saopšteno iz Milatovićevog kabineta, Zakon o porezu na nepokretnosti vraćen je zbog povrede Ustava, pravne nesigurnosti i mogućnosti da 22.000 poljoprivrednika izgubi poreske olakšice.
Obrazloženje
U obrazloženju odluke navodi se da su pojedine odredbe tog zakona, a naročito član 12, stav 3, u suprotnosti sa Ustavom Crne Gore, Zakonom o poreskoj administraciji i Zakonom o zaštiti konkurencije.
“Predložene izmjene omogućavaju jedinicama lokalne samouprave da samostalno određuju iznos poreskih olakšica za poljoprivredne proizvođače, što dovodi do narušavanja načela ustavne jednakosti i stvaranja neravnopravnog položaja između proizvođača iz različitih opština”, navedeno je ranije iz Milatovićevog kabineta.
Oni su ukazali da je, kada bi u opštini Berane lokalna uprava uvela poresku olakšicu od 90 odsto, a u Tivtu za svega 20 odsto, jasno stvaranje nejednakosti za poljoprivrednike i to isključivo na osnovu mjesta prebivališta.
U obrazloženju se posebno ukazuje na član 142, stav 3, Ustava Crne Gore, kojim je propisano da se pitanja poreza i poreskih olakšica ne mogu prenositi u isključivu nadležnost lokalnih samouprava.
“Time se krši princip jedinstvenog ekonomskog prostora, kao i ustavna garancija slobodnog tržišta i konkurencije iz članova 139 i 140 Ustava”, kaže se u obrazloženju Milatovića.
Diskriminacija
Dodaje se da ta ustavna pravila garantuju da se ekonomski ambijent i poreska pravila ne smiju razlikovati od opštine do opštine, jer bi to dovelo do direktne diskriminacije građana i poljoprivrednih proizvođača po mjestu boravka.
“Važeći zakon propisuje obavezno umanjenje poreske stope od 70 odsto za sve registrovane poljoprivredne proizvođače”, podsjetili su ranije iz kabineta Milatovića, ističući da je tako obezbijeđen jednak tretman na teritoriji cijele Crne Gore.
Kako su kazali, očigledno je protivustavno povratno dejstvo tog zakona kroz uvođenje novog člana 28b, što je u direktnoj suprotnosti sa članom 113 Zakona o poreskoj administraciji, koji propisuje da poreski propisi mogu imati retroaktivno dejstvo samo u izuzetnim slučajevima javnog interesa, što u ovom slučaju ne postoji.
“Na primjer, ako bi zakon stupio na snagu u avgustu 2025, ali se primjenjivao na cijelu kalendarsku godinu, poljoprivrednici bi mogli biti obavezani da doplate porez unazad, iako su obaveze već izmirili po važećem zakonu”, kaže se u saopštenju. Takvo rješenje, kako se dodaje iz Milatovićeg kabineta, pravno je neodrživo i dodatno narušava princip pravne sigurnosti. Iz kabineta su kazali da je još jedan razlog za vraćanje zakona to što bi usvajanje takvih izmjena moglo imati negativne posljedice po oko 22.000 registrovanih poljoprivrednih proizvođača, koji bi ostali bez garantovanih poreskih olakšica.
