NEPOKRETNOSTI
Ne zna se koliko je samo stanova založeno za ove kredite, ali podaci CBCG pokazuju da su više od polovine stambene nepokretnosti. - Centralna banka ne raspolaže podacima o broju stanova, odnosno kuća založenih za kredite i potraživanja, već samo njihovom procijenjenom vrijednošću. Na kraju 2017. procijenjena vrijednost stambenih nepokretnosti koje su založene za kredite i potraživanja iznosi 1,419 milijardi eura. Na osnovu podataka dostavljenih od banaka, od 2,578 milijardi eura procijenjenih nekretnina na stambene nepokretnosti odnosi se 55,06 odsto, a na poslovne preostalih 44,94 odsto - objasnili su iz Centralne banke. Na pitanje koliko su realne procjene nepokretnosti založenih za kredite, iz CBCG su kazali da kontrole pokazuju da u najvećem broju slučajeva jesu.
– Banke su po zakonu dužne da prihvataju samo procjene licenciranih procjenjivača, odnosno onih koje su odredile svojim listama eksternih procjenjivača. U većini banaka su zaposleni procjenjivači koji kontrolišu sve dospjele procjene, odnosno realan prikaz vrijednosti nepokretnosti koje su date kao kolaterali. Na osnovu neposrednih kontrola utvrđeno je da su procjene vrijednosti nepokretnosti, u najvećem broju slučajeva, realne – pojašnjavaju iz Centralne banke.
Iz ovog regulatora podsjećaju da „živost“ tržišta nekretnina, koja je posebno izražena za pojedine lokalitete, nalaže potrebu izrade novih procjena sa protokom vremena. – Ukoliko su u pitanju problematični (nekvalitetni) plasmani, banke minimum jednom godišnje vrše procjenu vrijednosti kolaterala – objašnjavaju iz CBCG.
Propisi koji definišu procjenu vrijednosti nekretnina su usklađeni sa međunarodnom regulativom.
– To znači da sve promjene u međunarodnoj regulativi impliciraju i promjene u regulativi koju propisuje Centralna banka Crne Gore – ističu oni.
REALNO
Mr Sanja Radović, predsjednica Instituta ovlašćenih procjenjivača i priznati evropski procjenjivač, za Pobjedu kaže da smatra da podatak CBCG o vrijednosti nekretnina oslikava realno stanje stvari u ovom trenutku.
– Kako mi procjenjivači obično kažemo: 2,6 milijardi predstavlja indikaciju tržišne vrijednosti založenih nekretnina koje se nalaze u obliku kolaterala kod banaka u Crnoj Gori na dan njihovog izvještavanja – pojašnjava Radović. Ona podsjeća da je CBCG prošle godine uvela obavezu hipotekarnim bankama da jednom godišnje vrše reprocjenu kolaterala. – Na taj način banke od sada mogu da imaju realan uvid u aktuelne tržišne vrijednosti nekretnina koje služe kao pokriće za izdate hipotekarne kredite. Kvalitet i pouzdanost ovih (re)procjena je dodatno povećana kroz intenziviranje procesa harmonizacije crnogorske procjenjivačke prakse sa praksom EU u posljednjih par godina, koja se vrši kroz kontinuiranu obuku procjenjivača i sve masovniju
POKRIĆA
Primjenu evropskih standarda u procjeni vrijednosti nekretnina EVS (u nedostatku nacionalnih) - objašnjava predsjednica Instituta. U EU je, poučeni negativnim iskustvima iz perioda globalne finansijske krize koja je kulminirala krajem prošle decenije, donesen set direktiva za osiguranje djelotvornog i stabilnog finansijskog tržišta
– Direktiva o hipotekarnim kreditima i direktive o upravnicima alternativnim finansijskim fondovima .. Radović, međutim, dodaje da je, kao i sve ostale, i vrijednost nekretnina vremenski i tržišno zavisna varijabla. – Vremenski zbog neminovnih depresijacija usljed starosne i funkcionalne zastarjelosti, a tržišno zbog promjena u odnosima ponude i tražnje izazvane raznim ekonomskim i drugim uticajima. Procjena nekretnina (kolaterala) za potrebe osiguranja hipotekarnih kredita iskazuje njenu vrijednost u momentu uzimanja kredita koji su, po pravilu, dugoročni i samim tim podložni uticajima. No, kako se otplatom smanjuje obaveza koja je, pored ostalog, osigurana i kolateralom, većina banaka doskora nije imala praksu da tokom trajanja kredita zahtijevaju reprocjenu pratećeg kolaterala ukoliko je dužnik redovno izmirivao obaveze – ističe Radović.
TURBULENCIJE
Ona podsjeća i na posljedice tržišnih turbulencija koje su se desile u posljednjih deset-petnaest godina. „Bum nekretnina“ u Crnoj Gori, koji je pratila velika aktivnost banaka, kao i finansijska kriza koja je potom uslijedila, kaže Radović, vremenom su dovele do toga da visina pozamljenih finansijskih sredstava bude veća od vrijednosti nekretnina - kolaterala.
– Vrijednost nekretnina u međuvremenu je značajno opala. Pored toga, nepostojanje potrebne regulative u oblasti procjenjivanja vrijednosti nekretnina i validne baze podataka o realizovanim transakcijama, kao i slabo razvijena procjenjivačka profesija u Crnoj Gori, dodatno su negativno uticali na ovo stanje stvari – objašnjava ona.
