Prema kvartalnom izvještaju platforme Estitor za drugi kvartal 2026. godine, na tržištu je evidentirano 16.111 oglasa za stanove, uz prosječnu traženu cijenu od 2.970 eura po kvadratu ako posmatramo nacionalni prosjek..
Garsonjere, jednosobni i dvosobni čine 85,3% oglasa, a trosobnih i četvorosobnih ima 2.151
U tabeli po strukturi stanova obuhvaćeno je pet kategorija, sa ukupno 14.645 oglasa. Ubjedljivo su najzastupljeniji jednosobni stanovi, kojih je 6.213, dvosobni sa 5.283 i garsonjere sa 998 oglasa, što zajedno čini 85,3 odsto ponude. S druge strane, trosobnih stanova ima 1.947, dok je četvorosobnih svega 204.
Svaki sedmi oglas u toj tabeli nudi trosoban ili četvorosoban stan. Cijene i broj oglasa po gradovima prate se u sklopu Estitorovog izvještaja stanovi Crna Gora.
Razlika je izražena i u površini. Iz ukupne cijene stana i cijene po kvadratnom metru proizlazi da garsonjere u oglasima prosječno imaju oko 32 kvadrata, jednosobni stanovi 50, dvosobni 80, trosobni 116, a četvorosobni 157 kvadrata. Porodični stanovi nisu samo rijetki, već su i znatno veći, pa su u ukupnom iznosu skuplji čak i kada im cijena kvadrata nije najviša.
To se najoštrije primjećuje kod četvorosobnih stanova. U cijeloj državi oglašeno ih je svega 204 (na estitor.com), sa prosječnom površinom od 157 kvadratnih metara i prosječnom ukupnom cijenom od 385.671 eura. Riječ je o najskupljoj kategoriji po ukupnoj vrijednosti i ujedno najužoj po izboru, zbog čega kupac koji traži takav stan praktično nema razvijeno tržište, već zavisi od pojedinačnih ponuda.
1.390 stanova, prosječno 60 kvadrata
Podatak o gradnji ne potiče iz izvještaja, već iz zvanične statistike. Prema podacima Uprave za statistiku, u prvom kvartalu 2026. godine u Crnoj Gori izdate su 213 građevinske dozvole, kojima je predviđena gradnja 1.390 stanova, ukupne površine 83.290 kvadratnih metara.
Kada se ta ukupna površina podijeli sa brojem stanova, dobija se prosjek od 59,9 kvadratnih metara po jedinici. Poređenja radi, prosječan stan koji se trenutno nudi na tržištu ima 64 kvadrata, dok u oglasima prosječan jednosoban stan ima oko 50, a dvosoban oko 80 kvadratnih metara.
Riječ je o kvadraturi koja odgovara komfornijem jednosobnom ili manjem dvosobnom stanu.
Ovi podaci ne ukazuju nužno na trajni zaokret u gradnji, budući da je riječ o uzorku iz samo jednog kvartala. Ipak, jasna je poruka da se ne planira masovnija izgradnja stanova veće strukture od onih koji već dominiraju ponudom.
Podaci za drugi kvartal još nisu objavljeni, jer zvanična statistika kasni dva do tri mjeseca. Zbog toga građevinske dozvole iz prvog kvartala i ponuda stanova iz drugog kvartala ne prikazuju isto vremensko stanje, već dva uzastopna mjerenja u razmaku od tri mjeseca.
Od 213 dozvola, 128 je izdato fizičkim licima, a 85 firmama
Statistika razdvaja ko je dobio dozvolu, ali ne i koliko stanova stoji iza svake od njih. Na svaku od 213 izdatih dozvola u prosjeku dolazi 6,5 stanova.
Budući da pojedinac koji gradi kuću za sebe rijetko planira šest stanova, izvjesno je da većina od 1.390 stanova u izgradnji potiče iz manjeg broja projekata koje vode građevinske kompanije. Statistika to ne potvrđuje izričito, pa je i ovo samo zaključak izveden iz prosjeka, a ne zvanično objavljen podatak.
U Podgorici je 5.067 oglasa, u Tivtu 2.616, a u Kotoru 1.070
Po gradovima se ponuda razlikuje višestruko. Podgorica ima 5.067 oglasa, Budva 4.129, Tivat 2.616, Herceg Novi 1.343, Bar 1.179 i Kotor 1.070.
U Tivtu je zabilježena najviša cijena u zemlji, sa prosjekom od 4.391 eura po kvadratu, ali je i ponuda druga najbrojnija na primorju. Prodaja stanova u Tivtu je po procjenama najbolja na estitor.com portalu.
Kotor ima najmanje oglasa na primorju, svega 1.070. Svi su na, nekretnine Kotor na Estitoru. S druge strane, Podgorica pokazuje da sam obim ponude ne određuje visinu cijene. Iako ima ubjedljivo najviše oglašenih stanova u državi, cijene su u njoj na godišnjem nivou porasle za 9,2 odsto, što je veći rast nego u Tivtu i Budvi.
Cijene u Beogradu na nivou Budve
Za kupce iz Srbije ovi podaci nude korisno poređenje. Prosječna cijena kvadrata u Beogradu procjenjuje se na oko 3.300 eura, što je približno nivou tražene cijene u Budvi od 3.309 eura. S druge strane, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, zvanično ugovorena prosječna cijena u Beogradu u prvom kvartalu 2026. godine iznosila je 3.080 eura po kvadratu, dok podatak za drugi kvartal još nije objavljen. Koliko se u Beogradu gradi i kakva je struktura tih stanova, iz navedenih izvora nije moguće utvrditi, pa se poređenje zasniva isključivo na cijenama.
Do kraja godine oko 3.000 eura po baznom scenariju
Izvještaj nudi tri scenarija, sa početnom cijenom od 2.970 eura po kvadratu. Bazni scenario, koji Estitor procjenjuje kao najvjerovatniji sa oko 55%, predviđa rast do 3.000 eura do kraja 2026. godine. Optimistički scenario sa vjerovatnoćom od 25% vodi ka cijenama od 3.148 eura, dok konzervativni sa oko 20% predviđa nivo od 2.985 eura.
Nijedan od ovih scenarija ne zavisi od dinamike završetka gradnje, budući da se stanovi po dozvolama iz prvog kvartala neće naći u ponudi do kraja godine.
Za manji stan bira se iz 78,5% ponude, a za veći iz 14,7%
Kupcu koji traži jednosoban ili dvosoban stan izbor je najširi, jer te dvije strukture čine 78,5 odsto oglasa, a zajedno sa garsonjerama 85,3 odsto ponude. Ni nove građevinske dozvole ne najavljuju gradnju većih jedinica.
S druge strane, kupcu koji traži trosoban ili četvorosoban stan izbor je znatno uzak. U ponudi je ukupno 2.151 takav oglas, sa prosječnom površinom od 116, odnosno 157 kvadratnih metara, što ujedno znači i visoku ukupnu cijenu.
Za one koji kupuju radi rentiranja, manji stan je pristupačniji i lakše se izdaje, ali je u tom segmentu i konkurencija najveća, jer ista kvadratura uglavnom dominira i u novogradnji.
Onima koji kupuju za potrebe porodice izbor je trenutno skroman, a nove dozvole ga ne proširuju. To ne znači da je trajna praksa, budući da je riječ o podacima iz samo jednog kvartala, ali u ovom trenutku veći stan se ne bira iz široke ponude, već se traži pojedinačno.
Naredni Estitorov izvještaj pokazaće da li se taj odnos pomjerio ili je drugi kvartal 2026. godine bio samo nastavak istog stanja.
Izvori: Estitor kvartalni izvještaj o tržištu nekretnina za drugi kvartal 2026 (broj oglasa ukupno, po gradovima i po strukturi stana, tražene cijene, prognoza) i Uprava za statistiku Crne Gore za izdate građevinske dozvole u prvom kvartalu 2026, uz Republički geodetski zavod Srbije za ugovorene cijene u Beogradu. Prosječne površine po strukturi stana nisu objavljene nego su izvedene iz ukupne cijene i cijene kvadrata, tražene cijene ne uključuju pregovarački popust od 5 do 10%, jedan stan može biti oglašen više puta, a građevinska dozvola je odobrenje za gradnju, ne završen stan. Tekst je informativne prirode i ne predstavlja investicionu preporuku.
