Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata je stupio na snagu 14. avgusta prošle godine, a prema posljednjim podacima koje je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine dobilo od nadležnih organa lokalne uprave i od Uprave za legalizaciju bespravnih objekata, od početka njegovog stupanja na snagu do juna 2026. godine predato je 10,819 zahtjeva za legalizaciju bespravnih objekata, a od toga su 724 zahtjeva za objekte preko 500m2.
“U ukupnom iznosu od decembra 2025.godine nakon dobijenih podataka urađena je analiza koja je pokazala da je broj podnijetih zahtijeva do juna 2026.godine po opštinama uvećan za 15,086 novoprijavljenih objekata i u ovom trenutku iznosi 85,741 od početka primjene Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata (2018. godine), a takođe je i broj donijetih rješenja o legalizaciji za isti period uvećan za 530 i ukupno iznosi 4,363, dok je 81,378 predmeta neriješeno”, navode iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.
Upitani koliko je novca do sada naplaćeno po osnovu legalizacije bespravnih objekata, te da li je i dalje aktuelna ranija procjena Ministarstva da bi ovaj proces mogao donijeti do 500 miliona eura prihoda, odgovaraju da je prema posljednjim podacima, od početka legalizacije (2017. godina) do sada, ukupno je obračunato 22,754.031.07 evra, a naplaćeno je 14,034,169.14 za 4,363 legalizovana objekta u svim opštinama Crne Gore.
“Kada smo vršili procjenu broja naplaćenih naknada i objavili informaciju da očekujemo prihode od preko 300 miliona €, uzeli smo prosječne vrijednosti naknada u svim opštinama kao i prosječnu kvadraturu objekata u Crnoj Gori, kao i broj od oko 110.000 nelegalnih objekata. Procjena da bi ukupni prihodi od procesa legalizacije bespravnih objekata mogli dostići do 500 miliona evra i dalje predstavlja potencijal koji je Ministarstvo javno isticalo na osnovu preciznijih podataka dobijenih satelitskim snimanjem teritorije Crne Gore. Ipak, važno je naglasiti da je riječ o procjeni mogućih ukupnih prihoda, a ne o garantovanom iznosu, niti o sredstvima koja su već ostvarena”, navode iz resora Slavena Radunovića.
Objašnjavaju da za razliku od ranijih procjena, koje su iznosile oko 300 miliona evra, detaljniji podaci o stanju na terenu omogućavaju potpuniju procjenu obima bespravne gradnje i potencijalnih prihoda.
“Konačan iznos zavisiće od broja objekata koji ispunjavaju zakonske uslove za legalizaciju, njihove površine, visine propisanih naknada i stepena realizacije postupaka. Zbog toga će pouzdanija procjena ukupnih prihoda biti moguća kako bude odmicao postupak legalizacije i kako budu dostupni precizniji podaci o obračunatim i naplaćenim naknadama. Cilj procesa nije samo ostvarivanje prihoda, već i uvođenje imovine u legalne tokove, unapređenje pravne sigurnosti i stvaranje uslova za ulaganje u infrastrukturu i uređenje naselja”, poručuju iz MDUP-a i podsjećaju da su samim Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata, definisane solakšice za vlasnike objekata osnovnog stanovanja koje se odnose na plaćanje naknade za urbanu sanaciju koja je vezana za proces legalizacije bespravnih objekata, kao i olakšice za vlasnike bespravnih objekata čiji su vlasnici socijalno ugrožene kategorije stanovništva.
Zabrana prometa bespravnih objekata uticala na tržište nekretnina, ali nije jedini razlog rasta cijena stanova
Na pitanje Bankara koliko je stanova i drugih nekretnina trenutno obuhvaćeno ograničenjima prometa propisanim Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata, iz Ministarstva su saopštili da ne raspolažu preciznim podacima o ukupnom broju građana pogođenih ovim ograničenjima. Kako su pojasnili, problem je posebno izražen kod stanova u stambenim zgradama koje nemaju upotrebnu dozvolu, iako su pojedini vlasnici svoje nekretnine stekli zakonito i nijesu odgovorni za propuste investitora prilikom izgradnje objekata.
“Izmjenama Zakona o legalizaciji bespravnih objekata predviđena su rješenja kojima se, pod zakonom propisanim uslovima, omogućava promet objekta ili posebnog dijela objekta i kada je u katastru upisana zabilježba da objekat nema upotrebnu dozvolu, ukoliko je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom ili drugim aktom kojim je odobrena gradnja. Time se nastoji zaštititi pravna sigurnost vlasnika koji nijesu odgovorni za nepravilnosti u postupku izgradnje”, kazali su iz ovog resora.
Ističu da je potrebno razlikovati takve slučajeve od bespravnih objekata za koje važe zakonska ograničenja otuđenja, odnosno prometa. Primjena tih ograničenja zavisi od pravnog statusa konkretnog objekta i ispunjenosti zakonom propisanih uslova.
“Ministarstvo će nastaviti da prati primjenu zakonskih rješenja i sagledava efekte njihovog sprovođenja, sa ciljem da se otklone neopravdane prepreke za vlasnike koji su postupali u skladu sa zakonom, uz dosljednu primjenu propisa u slučajevima bespravne gradnje”, ističu i dodaju da prepoznaju problem vlasnika stanova koji su se našli u nepovoljnom pravnom položaju zbog nepravilnosti koje su nastale tokom izgradnje objekata, a za koje sami nijesu odgovorni.
“Ministarstvo je ranije razmatralo sistemska rješenja koja bi omogućila promet nekretnina u određenim slučajevima kada objekat nema upotrebnu dozvolu, ali je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom ili drugim aktom kojim je odobrena gradnja, pa je, s tim u vezi, donijelo Pravilnik o načinu ispitivanja i potupku utvrđivanja da li je objekat ili dio objekta izgrađen u skladu sa aktom kojim se dozvoljava građenje. Naime, situacije u kojima je investitor prekoračio građevinsku dozvolu predstavljaju posebno pravno pitanje, jer se takvi objekti, odnosno njihovi djelovi, ne mogu automatski izjednačiti sa objektima izgrađenim u skladu sa odobrenjem za gradnju”, poručuju iz ovog resora i ističu da je cilj ministarstva je da se, kroz primjenu važećih propisa i razmatranje odgovarajućih zakonskih rješenja, obezbijedi veća pravna sigurnost vlasnika koji nijesu doprinijeli nepravilnostima u gradnji, uz istovremeno očuvanje zakonitosti i odgovornosti investitora.
Ističu i da su upoznato sa ocjenama učesnika na tržištu nekretnina da je zabrana prometa bespravnih objekata dovela do smanjenja ponude i broja kupoprodajnih transakcija. Međutim, iz Ministarstva ukazuju da se zabrana ne odnosi na sve nekretnine, već isključivo na objekte koji ne ispunjavaju zakonom propisane uslove. Promet nekretnina koje imaju odgovarajući pravni status odvija se bez ograničenja. Kada je riječ o kretanju cijena stanova, u Ministarstvu ističu da na njih utiče više faktora, uključujući ponudu i tražnju, troškove gradnje, dostupnost građevinskog zemljišta i uslove finansiranja. Zbog toga smatraju da se eventualni rast cijena ne može dovesti u direktnu vezu isključivo sa primjenom Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, bez prethodno sprovedene detaljne analize.
“Slično tome, uticaj na kreditiranje zavisi i od procjene rizika poslovnih banaka, pravnog statusa nekretnine koja se nudi kao sredstvo obezbjeđenja i uslova za odobravanje kredita. Za pouzdanu procjenu tih efekata potrebni su podaci banaka i relevantnih institucija. Ministarstvo će nastaviti da prati sprovođenje zakona i sagledava njegove efekte, imajući u vidu da je cilj uređenje tržišta nekretnina, jačanje pravne sigurnosti i stvaranje uslova da vlasnici koji ispune zakonske uslove mogu nesmetano raspolagati svojom imovinom”, poručuju iz ovog resora.
Kada je riječ o godišnjoj naknadi za korišćenje prostora za bespravne objekte, Zakon predviđa da se naknada utvrđuje rješenjem nadležnog organa lokalne uprave, a prihod pripada budžetu opštine na čijoj teritoriji se objekat nalazi. Za njenu primjenu, kako objašnjavaju, potrebno je da lokalne samouprave uspostave evidenciju objekata koji podliježu ovoj obavezi i donesu odgovarajuće odluke o visini i načinu plaćanja. S tim u vezi, a na osnovu Zakona, JLS su u obavezi da izrade liste bespravnih objekata do 14.02. 2027.godine.
“Do sada, Ministarstvo je dalo saglasnost na Predloge odluka o godišnjoj naknadi za korišćenje prostora za bespravne objekte za sedam jedinica lokalne samouprave. Takođe, očekujemo da i ostale JLS dostave iste na saglasnost Ministarstvu. Ipak, donošenje odluke ne znači automatski da je naplata počela, pa je za potvrdu početka naplate i broja izdatih rješenja potrebno provjeriti podatke svake lokalne samouprave”, poručuju iz ovog resora.
