Cijene stanova u pojedinim projektima u Crnoj Gori već su povećane za 100 do 200 eura po kvadratnom metru, dok dio investitora koji raspolažu većim brojem stanova privremeno povlači nekretnine iz prodaje, očekujući rast tražnje i cijena nakon početka primjene „Euro modela“. Predsjednik Udruženja agencija za promet nekretnina Stefan Mišković kazao je za Bankar da se na tržištu već osjećaju posljedice očekivanog povećanja kupovne moći građana, iako veće zarade još nijesu počele da se primjenjuju. Istovremeno, raste interesovanje kupaca, posebno za završene i useljive stanove, dok bi dodatno ograničavanje ponude moglo dovesti do novih poskupljenja tokom 2027. godine.
Mišković navodi da informacije koje Udruženje dobija sa tržišta pokazuju da je nekoliko investitora već odlučilo da privremeno obustavi prodaju dijela stanova ili njihovo plasiranje na tržište odloži do početka naredne godine.
„Nemamo objedinjenu evidenciju koja bi nam omogućila da navedemo precizan broj stanova, ali je važno da se takve reakcije već dešavaju“, kazao je Mišković.
Prema njegovim riječima, investitori te odluke donose u očekivanju promjene kupovne moći građana i mogućeg povećanja tražnje nakon početka primjene „Euro modela“.
„Investitori očigledno pokušavaju da procijene da li im je ekonomski opravdanije da stanove prodaju sada ili da sačekaju početak naredne godine“, objašnjava Mišković.
Ipak, naglašava da se još ne može govoriti o sistemskom povlačenju stanova sa tržišta. Riječ je o pojedinačnim slučajevima privremenog obustavljanja prodaje, prije svega u novogradnji, kod investitora koji raspolažu većim brojem stambenih jedinica.
Upozorava da čak i relativno mali broj investitora može uticati na raspoloživu ponudu u pojedinim projektima i cjenovnim kategorijama, naročito ukoliko istovremeno dođe do povećanja interesovanja kupaca.
Cijene već korigovane za 100 do 200 eura po kvadratu
Pored povlačenja dijela stanova iz prodaje, na tržištu su već zabilježene i prve korekcije cijena.
„Prema informacijama koje dobijamo neposredno od učesnika na tržištu, kod pojedinih projekata već su zabilježene korekcije oglašenih cijena u rasponu od 100 do 200 eura po kvadratnom metru“, kazao je Mišković za Bankar.
On, međutim, naglašava da je riječ o oglašenim, a ne nužno o cijenama po kojima su stanovi zaista prodati. Udruženje za sada nema dovoljno podataka da bi moglo potvrditi da je takav rast prisutan na cjelokupnom tržištu nekretnina.
Ipak, smatra da je jasno da su najave povećanja zarada već uticale na ponašanje dijela prodavaca i investitora.
„Ono što možemo konstatovati jeste da je najava povećanja zarada već uticala na očekivanja dijela prodavaca i investitora. To je nešto što tržište nekretnina vrlo brzo prepoznaje, jer se cijene ne formiraju samo na osnovu trenutne tražnje već i na osnovu očekivanja o njenom budućem kretanju“, istakao je Mišković.
Dio investitora, kako objašnjava, procjenjuje da bi veća kupovna moć građana mogla podstaći dodatnu tražnju, što bi otvorilo prostor za povećanje prodajnih cijena.
Mišković ne želi da prognozira koliko bi stanovi mogli dodatno poskupjeti, ali ocjenjuje da postojeći primjeri pokazuju da se tržište već prilagođava očekivanim promjenama.
Istovremeno upozorava na mogućnost stvaranja vještačkog pritiska na ponudu.
„Smatram da je važno da se u ovom procesu ne stvori vještački pritisak na ponudu. Svaki investitor ima pravo da samostalno određuje svoju poslovnu politiku, ali je za zdravo tržište važno da cijene budu rezultat realnih tržišnih odnosa, a ne isključivo očekivanja da će kupci u budućnosti imati više novca“, poručio je Mišković.
Kupci žure da kupe stan prije novih poskupljenja
Dok pojedini investitori odlažu prodaju, na drugoj strani tržišta raste interesovanje za kupovinu nekretnina.
Mišković kaže da agencije u prethodnom periodu bilježe povećan broj upita potencijalnih kupaca, pri čemu je rast interesovanja posebno izražen u segmentu završenih i useljivih stanova.
Prema njegovoj procjeni, dio građana pokušava da završi kupovinu prije eventualnog novog talasa poskupljenja.
„Moja procjena je da kupci pokušavaju da iskoriste trenutne tržišne uslove i realizuju kupovinu prije eventualnih novih korekcija cijena. Kod takvih kupaca postoji određena doza hitnosti, jer ne žele da rizikuju da stan koji danas mogu kupiti za nekoliko mjeseci bude skuplji“, naveo je Mišković.
Istovremeno je zabilježen i rast obima poslovanja agencija za promet nekretnina, što ukazuje na ponovno intenziviranje aktivnosti na tržištu.
Ipak, Mišković napominje da veći broj upita i izraženije interesovanje još ne znače automatski i proporcionalno povećanje broja realizovanih kupoprodaja.
Tek će podaci iz narednog perioda, kako navodi, pokazati u kojoj mjeri će se povećana zainteresovanost građana pretočiti u veći broj zaključenih ugovora.
Novi rast cijena moguć i tokom 2027. godine
Govoreći o očekivanjima za narednu godinu, Mišković ocjenjuje da postoji realna mogućnost dodatnog rasta cijena nekretnina, posebno ukoliko povećanje zarada podstakne tražnju, a ne bude praćeno odgovarajućim rastom ponude.
Podsjeća da je ograničena ponuda stanova hroničan problem crnogorskog tržišta već nekoliko godina, kao posljedica brojnih faktora koji su usporavali razvoj novih stambenih projekata.
„Smatram da postoji realna mogućnost da tokom 2027. godine dođe do dodatnog rasta cijena nekretnina, naročito ukoliko povećanje zarada bude praćeno rastom tražnje, a ne i odgovarajućim povećanjem ponude“, kazao je Mišković.
Posebno značajnim smatra to što kupci već sada pokazuju pojačano interesovanje za završene stanove, što znači da dio njih ne planira da čeka početak naredne godine, već nastoji da kupovinu realizuje što prije.
Prema njegovim riječima, efekti „Euro modela“ neće biti jednaki u svim segmentima tržišta.
Najveći pritisak na cijene mogao bi se osjetiti u kategoriji stanova koji se kupuju radi rješavanja stambenog pitanja, posebno u Podgorici, gdje postoji kontinuirana domaća tražnja.
U narednih šest mjeseci očekuje aktivno tržište nekretnina, uz mogućnost dodatnih korekcija cijena.
Rast zarada ne smije se pretvoriti samo u profit investitora
Mišković upozorava da bi bilo pogrešno ukoliko bi se efekti povećanja zarada u najvećoj mjeri prelili na rast cijena nekretnina, umjesto na poboljšanje životnog standarda građana.
„Ne smijemo zaboraviti da povećanje zarada treba da doprinese boljem životnom standardu, a ne da se u potpunosti prelije na rast cijena nekretnina, jer je to osnovni cilj ove mjere“, naglasio je Mišković.
On očekuje da će država koristiti odgovarajuće zaštitne mehanizme kako povećanje nominalnih zarada ne bi završilo isključivo kroz dodatne profite investitora i privrede, već dovelo do stvarnog poboljšanja životnog standarda stanovništva.
Prema njegovoj ocjeni, jedan od ključnih odgovora na moguće nove cjenovne pritiske mora biti povećanje ponude stanova.
To podrazumijeva stvaranje povoljnijih uslova za realizaciju novih stambenih projekata, uključujući razvoj gradnje na prigradskim lokacijama, ali i unapređenje dostupnosti stambenog finansiranja građanima.
„Smatram da je neophodno paralelno raditi na povećanju ponude stanova, stvaranju uslova za razvoj novih stambenih projekata na prigradskim lokacijama, kao i stvaranju uslova za dostupnije stambeno finansiranje“, zaključio je Mišković za Bankar.
