Nijedan objekat hotelskog kompleksa kompanije „Carine“ u Baošićima nije smio biti veći od najvećeg objekta u neposrednom okruženju. Ali, ipak jeste. Višestruko. Kako se to dogodilo? Tako što je država pune četiri godine ćutala na njegove početne zahtjeve za smjernice i konzervatorske uslove, pa zatim sa nakdnadnom pameću pokušala da disciplinuje vlasnika kompanije Čeda Popovića, a on se, iako je uporno započinjao zakonske procedure, uporno i oglušavao o sve smjernice i studije koje je sam finansirao, pozivajući se na ranije „ćutanje administracije“.
Zaobilazeći imperativ zaštite prostora, baštine i beskomprimisnog očuvanja UNESCO statusa države, Popoviću su u naumu zdušno pomogli Opština Herceg Novi i Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, ali su mu i naruku išla i skandalozna i nedopustiva nepostupanja Uprave za zaštitu kulturnih dobara od 2019. do 2023. godine. Sve ovo pokazuje dokumentacija do koje je Pobjeda došla preko Zakona o slobodnom pristupu informacijama.
POČETAK
Sekretarijat za prostorno planiranje i izgradnju Opštine Herceg Novi, naime, u aprilu 2019. godine zatražio je od Uprave za zaštitu kulturnih dobara izdavanje konzervatorskih uslova za potrebe izdavanja urbanističko-tehničkih uslova za izradu tehničke dokumentacije za izgradnju hotela „Carine“ i javne saobraćajnice na lokaciji bivšeg kompleksa „PKB“ u Baošićima. Pojednostavljeno rečeno, Uprava je trebala da donese smjernice koje jasno pokazuju što je i u kojim gabaritima dozvoljeno graditi u području pod zaštitom UNESCO-a, kako bi te smjernice (konzervatorski uslovi) postali dio urbanističko-tehničkih uslova i potom idejnog rješenja projekta.
- Ako organ za tehničke uslove ne dostavi uslove u roku od 15 dana od dana prijema zahtjeva, smatraće se da je saglasan sa urbanističko-tehničkim uslovima utvrđenim planskim dokumentom, odnosno prijedlogom drugačijeg rješenja u pogledu priključaka – navodi se u zahtjevu Sekretarijata, koji je potpisao rukovodilac Sektora za izgradnju i legalizaciju objekata Božo Bećir.
Međutim, Uprava za zaštitu kulturnih dobara, kojom je tada rukovodio Božidar Božović, pune četiri godine nije odgovorila na ovaj zahtjev. Sekretarijat Opštine Herceg Novi, kako je i najavio, po isteku roka od 15 dana izdao je 2019. godine urbanističko-tehničke uslove na osnovu kojih je kompanija „Carine“ razvijala projekat.
Hotelski kompleks u Baošićima ponovo je došao na dnevni red tek krajem oktobra 2023. godine, kada glavni državni arhitekta Vladan Stevović Upravu za zaštitu kulturnih dobara obavještava da mu se obratila kompanija „Carine“ zahtjevom za izdavanje saglasnosti na idejno rješenje arhitektonskog projekta, za izgradnju hotela. Upravom je u tom trenutku rukovodio Balša Perović.
Stevović je od Uprave zatražio da ga obavijeste da li je, shodno propisima, za lokaciju na kojoj se gradi hotel potrebna Studija vizuelnog uticaja. Iz Uprave su mu brzo odgovorili da je, umjesto pomenute Studije, potrebno izraditi Pojedinačnu procjenu uticaja na baštinu (HIA) budući da prostor u Baošićima posjeduje kulturno-istorijske, graditeljske i pejzažne vrijednosti i da se nalazi u okviru zaštićene okoline Prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora.
Već 21. novembra 2023. godine, „Carine“ uredno Upravi podnose zahtjev za izradu HIA studije, a Uprava osam dana kasnije formira stručni tim. Budući da je investitor, shodno zakonu, dužan da finansira proceduru izrade HIA, Uprava mu je ispostavila račun od 2.823,87 eura.
Već početkom februara 2024. godine, iz Područne jedinice Uprave u Kotoru, kompaniji „Carine“ poslali su smjernice za modifikovanje idejnog rješenja za izgradnju hotela, u cilju dalje izrade HIA studije. Upozorili su da je rok za izradu
90 dana, te da ukoliko tražene korekcije ne budu dostavljene u tom roku - Stručni tim će samo sagledati već dostavljeno idejno rješenje.
Smjernice Uprave jasno ukazuju da je prvobitno idejno rješenje hotela u Baošićima ocijenjeno kao preglomazno i vizuelno neprihvatljivo u odnosu na osjetljiv kulturni pejzaž Boke. Podsjećaju investitora da mu je obaveza da projekat značajno koriguje. Posebno je naglašeno da arhitektura mora biti „mimikrična“, odnosno prilagođena pejzažu, uz upotrebu zagasitih, prirodnih tonova i izbjegavanje vizuelno nametljivih rješenja.
Satelitski snimak koji pokazuje da su „Carine“ već na jesen 2024. započele radove na izgradnji hotela
- Prvenstveno vizuelno razdvojene djelove objekta potrebno je postaviti paralelno u odnosu na more i u skladu sa prostornom matricom, tako da ni jedan vizuelno izdvojeni objekat ne bude veći (kako horizontalnim, tako i vertikalnim) gabaritima u odnosu na najveći objekat u neposrednom okruženju - ključna je preporuka u smjernicama Uprave.
ODBIO STUDIJU
Vidjevši da ne može da gradi kako je zamislila, kompanija „Carine“ 19. februara 2024. odgovara Upravi i odbacuje sve ključne smjernice. U dopisu koji je lično potpisao, vlasnik kompanije Čedo Popović podsjetio je Upravu da se nije izjasnila 2019. godine prilikom izrade urbanističko-tehničkih uslova, dakle nije izdala konzervatorske uslove, a samim tim nije ni tražila izradu HIA studije.
- Isto tako, Studija zaštite kulturnih dobara koja je rađena za potrebe izrade i donošenja PUP-a Opštine Herceg Novi, koja obrađuje teritoriju opštine u cjelini, ne predviđa izradu HIA studije na području predmetne lokacije. Shodno navedenom, prilikom izrade idejnog rješenja postupali smo direktno po smjernicama iz urbanističko-tehničkih uslova, izdatim 20. 6. 2019. godine, po kojima smo bili u obavezi da uradimo Studiju vizuelnog uticaja za predmetnu lokaciju, što smo i učinili – naveo je Popović.
Stručni tim za izradu HIA ipak završava ovu studiju i dostavlja je Upravi 1. marta 2024. godine, a Uprava je 8. marta šalje „Carinama“ i od kompanije traži da finansiraju njeno prevođenje na engleski jezik, a potom da je dostave Upravi, kako bi je proslijedili Kancelariji za saradnju sa UNESCO-m na dalje postupanje, ali i Direktoratu Glavnog državnog arhitekte.
Tabla na ulazu u gradiliste hotelskog kompleksa u Baošićima
To i čine 12. marta, te HIA studiju prosljeđuje Direktoratu, odnosno Ministarstvu prostornog planiranja, urzbanizma i državne imovine budući da su shvatili da je dan ranije ovo Ministarstvo izdalo saglasnost kompaniji „Carine“ na dopunjeno idejno rješenje arhitektonskog projekta, bez uključenih smjernica iz obavezne HIA studije. Ministarstvo, začudo, ne reaguje kao što bi bilo očekivano u slučaju kada jedan državni organ ukazuje na propuste drugom državnom organu, tj. kada su ugroženi prostor i državni interesi, već „preuzima“ prethodnu odbranu Čeda
Popovića i institucionalno je legitimiše. Naime, argument koji je investitor koristio u komunikaciji sa Upravom – da je ćutanje administracije 2019. godine faktički značilo saglasnost – u međuvremenu je dobio i institucionalnu potvrdu kroz obrazloženje Ministarstva, koje je isti stav razradilo kroz niz zakonskih odredbi, spočitavajući Upravi da na vrijeme nije dostavila tražene smjernice. To obrazloženje potpisao je vršilac dužnosti glavnog državnog arhitekte Siniša Minić, a Uprava, kojom tada rukovodi Balša Perović, po prijemu dopisa Minića odustaje od bilo kakve borbe za zakonitost ovog hotelskog projekta.
Čeda Popovića privode na saslušanje 24. marta u Herceg Novom
NOVI USLOVI
U junu 2025. usvojen je novi Prostorno-urbanistički plan opštine Herceg Novi, koji dodatno libelarizuje gradnju planiranog hotela kompanije „Carine“, te umjesto jedne podrumske etaže dodaje dvije. Već sredinom avgusta iste godine „Carine“ se obraćaju Ministarstvu prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, a ono 24. oktobra 2025. godine traži od Uprave izdavanje konzervatorskih uslova za potrebe izdavanja urbanističko-tehničkih uslova za izradu tehničke dokumentacije za građenje hotela kompanije „Carine“. Dakle, stari uslovi iz 2019. naizgled nikoga više ne zanimaju, iako je na njima zasnovana velika većina cijelog projekta. Dok Uprava u odgovoru Ministarstvu od 6. novembra 2025, koji potpisuje aktulena direktorica Petra Zdravković, podsjeća na hronologiju događaja, analizira uticaj planiranog objekta, upozorava na njegovu štetnost po prostor i baštinu, te predlaže mjere za njegovo prilagođavanje prostoru, satelitski snimci iz ranijeg perioda pokazuju da je hotelski kompleks već u novembru 2024. bio u fazi grubih građevinskih radova?! Konzervatorski uslovi, koji bi po prirodi stvari morali prethoditi gradnji, donijeti su u februaru 2026. godine – u trenutku kada su grubi građevinski radovi već bili završeni.
Dva radnika na jednom od objekata hotela, 25. marta ove godine
Samo nedjelju dana kasnije, podsjetimo, u fokus javnosti dospijeva činjenica da kompanija „Carine“ već uveliko nasipa i obalu u Baošićima, takođe mimo smjernica Uprave, te nastavlja da je nasipa uprkos obustavi radova i rješenju o vraćanju u prvobitno stanje lokacije. Sve to zajedno, prilično kasno, postala je kap koja je prelila čašu, pa Baošići postaju i „vruća tema“ posljednje sjednice Nacionalne komisije za UNESCO, kojom je predsjedavao premijer Milojko Spajić. Nakon što je na sjednici zatražio podnošenje krivične prijave protiv investitora i svih u sistemu koji su omogućili građenje bez dozvole, prije nekoliko dana prvi se javno pred UNESCO-m obavezao da će država zaustaviti građenje hotela i obalu vratiti u prvobitno stanje. Istog dana, podsjetimo, uslijedilo je hapšenje Čeda Popovića i aktuelnog sekretara Sekretarijata za urbanizam i građevinsku inspekciju Vladislava Velaša, kojima je policija na teret, pored ostalog, stavila građenje bez dozvole i zlupotrebu službenog položaja. Sljedećeg dana puštaju Velaša da se brani sa slobode, Čedo ostaje u pritvoru, a obala postaje i po svemu sudeći ostaje – devastirana.
Slučaj Baošića, dakle, pokazuje kako se sistem zaštite kulturne baštine urušava ne samo kroz otvoreno kršenje zakona, već i kroz institucionalno ćutanje i zakašnjele reakcije – koje na kraju pretvaraju pravila u formalnost, a prostor u nepovratno izmijenjenu činjenicu.
Zabrana građenja za hotel aktuelna od oktobra 2024. godine, gradilište zatvoreno 20. marta
Urbanističko-građevinska inspekcija Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine zatvorila je 20. marta gradilište hotela „Carine“ u Baošićima, nakon što utvrđene nepravilnosti nijesu u potpunosti otklonjene, saopšteno je iz tog resora na upit zaštitnice imovinsko-pravnih interesa Crne Gore Bojane Ćirović, saznaje Pobjeda.
Kako se navodi u aktu ministra Slavena Radunovića od 24. marta 2026. godine, inspekcija je još početkom oktobra 2024. donijela rješenja o zabrani građenja za više faza ovog projekta, nakon što su kontrolama utvrđene nepravilnosti.
Iako je investitor u međuvremenu više puta dopunjavao dokumentaciju, posljednji put 17. marta ove godine, kontrolom je utvrđeno da nepravilnosti nijesu u potpunosti otklonjene, zbog čega je zabrana ostala na snazi. Inspekcija je 20. marta izvršila nadzor na terenu i sprovela mjeru zabrane, nakon čega je gradilište zatvoreno. Iz Ministarstva navode da su u ovom postupku preduzete sve zakonom propisane mjere.
NVO „Kana“: Umjesto jedne podrumske etaže, „Carinama“ mimo plana odobrene tri
Kada je početkom februara aktuelizovana priča o nasipanju plaže u Baošićima, NVO „Kana / ko ako ne arhitekt“ ukazala je na nelogičnosti u izdavanju dozvola kompaniji „Carine“. Podsjetili su da je projekat dobio saglasnost Glavnog državnog arhitekte u martu 2024, kada je tu funkciju obavljao Siniša Minić, iako se u rješenju navodi da je „planom propisana spratnost“ Po+Su+6 (podrum+suteren+6 nadzemnih etaža), dok je odobrena spratnost 3Po+Su+6 (tri sprata podruma+suteren+6 nadzemnih etaža).
Iz „Kane“ tvrde da takva formulacija nije tačna i da UTU ne predviđaju višestruke podzemne etaže.
- Mogućnost jedne podrumske etaže iz PUP-a pretvorena je u tri podrumske etaže - navode, ocjenjujući da je time došlo do odstupanja od osnovnih urbanističkih parametara.
Upozoravaju da dodatne podzemne etaže nijesu bezazlene, jer podrazumijevaju veće iskope i promjene terena, što može uticati na ambijentalne vrijednosti prostora.
- Postavlja se pitanje da li je idejnim rješenjem povećan obim građevinskih radova i promijenjen karakter obalnog poteza - ističu iz ove NVO.
Ukazuju i na izmjene PUP-a Herceg Novog iz 2025. godine, kojima je, kako navode, dodatno liberalizovana gradnja. Broj podrumskih etaža, kako ističu, više nije ograničen, iako to nije bilo predviđeno planom iz 2019, niti UTU.
- Kako su planeri došli do tog rješenja i zašto su povećali broj dozvoljenih etaža za projekat koji je već uveliko bio u toku u vrijeme izrade ovih izmjena i dopuna - ne znamo. Ali znamo da ovo nije bilo u PUP-u iz 2019, da nije bio u relevantnim urbanističko-tehničkim uslovima, te da rješenje Glavnog državnog arhitekte iz 2024. nije izdato u skladu sa tada važećom planskom dokumentacijom – navode iz NVO „Kana“.
